Der Spandau Ufer Baustart für das 350-Millionen-Euro-Projekt wird sich voraussichtlich bis in die zweite Jahreshälfte 2026 verzögern. Hauptgrund für die Stagnation auf dem ehemaligen Postareal am ICE-Bahnhof ist die fehlende Vermietung von rund 12.000 Quadratmetern Bürofläche, die eine Voraussetzung für die Finanzierungszusage der Banken ist. Bis dahin ruhen die Bauarbeiten für das geplante Hochhausquartier.
Das Wichtigste in Kürze
- Investitionsvolumen: Das geplante Hochhausquartier am Bahnhof Spandau ist mit rund 350 Millionen Euro veranschlagt.
- Baustart-Bedingung: Vor Baubeginn müssen noch etwa 12.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet werden, um die Finanzierung zu sichern.
- Geplante Gebäude: Ein markanter 80-Meter-Turm sowie 80 Wohneinheiten unter dem Namen „Havellichter“ (Kaufpreise ab 234.000 €) sind vorgesehen.
- Hauptmieter: Die Borealis Hotel Group wird ein Vier-Sterne-Hotel der Marke Hilton Garden Inn mit 267 Zimmern betreiben.
- Bauzeit: Allein die Erstellung der Baugrube wird nach dem Startschuss voraussichtlich 10 bis 12 Monate in Anspruch nehmen.
Warum verzögert sich der Baustart am Spandauer Ufer?
Seit dem Abriss der ehemaligen Postfiliale im Jahr 2017 liegt die Fläche an der Klosterstraße brach. Das 350-Millionen-Euro-Vorhaben direkt neben dem ICE-Bahnhof Spandau (13581) stagniert. Ein ursprünglich für Sommer 2025 anvisierter Baubeginn verstrich ungenutzt. Wie die Berliner Morgenpost berichtet, kann der Investor FAY Projects GmbH aktuell keinen verbindlichen Termin nennen. Zuletzt wurde der Herbst 2026 als möglicher Startpunkt diskutiert, doch auch dieser Termin ist unsicher.
Die Projektentwickler FAY Projects aus Mannheim und Merz Objektbau aus Aalen stehen vor einer komplexen Situation aus gestiegenen Baukosten und einem zögerlichen Mietermarkt. Ralph Esser, Geschäftsführer von FAY Projects, erklärte laut einem Bericht des Tagesspiegels, dass derzeit Gespräche mit Generalunternehmern geführt werden. Solange diese Verträge nicht unterzeichnet sind, rücken keine Bagger an. Nach einem erfolgten Startschuss würde allein die Erstellung der Baugrube zehn bis zwölf Monate dauern, die Gesamtfertigstellung weitere drei bis dreieinhalb Jahre.
Was wird auf dem ehemaligen Postgelände in Spandau gebaut?
Das Bauprojekt in Spandau hat immense Ausmaße. Auf dem Grundstück zwischen Klosterstraße, Ruhlebener Straße und dem Havelufer soll ein urbanes Zentrum entstehen, das Wohnen, Arbeiten und Freizeit verbindet. Kernstück ist ein Hochhausquartier mit einem markanten, rund 80 Meter hohen Turm. Darunter sind zwei unterirdische Tiefgaragenebenen mit insgesamt 330 Stellplätzen geplant.
Neben den gewerblichen Flächen sind 80 Wohneinheiten im gehobenen Preissegment vorgesehen. Diese sollen unter dem Namen „Havellichter“ vermarktet werden, wobei die Kaufpreise bei rund 234.000 Euro beginnen. Die Liste der vorgesehenen Ankermieter ist lang: Die Borealis Hotel Group wird ein Vier-Sterne-Hotel der Marke Hilton Garden Inn mit 267 Zimmern betreiben. Zudem sind Flächen für ein Super 8 Hotel, ein McFit-Fitnessstudio, Edeka, dm und Woolworth fest eingeplant. Für den Bezirk ist dieses Bauprojekt ähnlich bedeutsam wie die Siemensstadt Square Wohnungen Berlin, die wenige Kilometer weiter östlich entstehen.
Welche Probleme gibt es bei der Planung des 80-Meter-Turms?
Ein neuralgischer Punkt für den Spandau Ufer Baustart ist der geplante 80 Meter hohe Turm direkt neben dem Gütergleis. Eine Wohnnutzung ist in diesem speziellen Gebäude baurechtlich unzulässig, vor allem wegen der massiven Lärmemissionen der angrenzenden Bahntrasse. Die zukünftige Funktion dieses zentralen Bauwerks bleibt unklar, da reine Bürohochhäuser derzeit schwer zu finanzieren sind. Für Berliner Leser ist dies ein relevanter Transparenz-Mangel. Protokolle des Bauausschusses im Bezirk Spandau zeigen, dass diese offene Flanke erhebliche lokale Kritik provoziert und die Planungen zusätzlich verkompliziert.
| Merkmal | Geplanter Wert | Quelle / Bemerkung |
|---|---|---|
| Investitionsvolumen | 350 Millionen Euro | Angabe FAY Projects |
| Wohnungen (Havellichter) | 80 Einheiten | Kaufpreise ab 234.000 € |
| Höchstes Gebäude | 80 Meter Turm | Wohnnutzung baurechtlich unzulässig |
| Hotelkapazität | 267 Zimmer | Hilton Garden Inn (Borealis) |
| Fehlende Vermietung | ca. 12.000 m² | Voraussetzung für Baubeginn |
Wie beeinflusst der Berliner Büromarkt das Spandau-Projekt?
Der Hauptgrund für die andauernde Verzögerung liegt in der unvollständigen Vermietung der Büroflächen. Bislang sind rund 50 Prozent der verfügbaren Flächen vertraglich gebunden. Für die finanzierenden Banken reicht das nicht aus. FAY Projects muss weitere Mieter für etwa 12.000 Quadratmeter Bürofläche finden, bevor die Kredite für den Bau freigegeben werden.
In der aktuellen Marktlage ist das ein gewaltiges Hindernis. Laut dem Immobilienberater German Property Partners liegt der Berliner Büroleerstand bei rund 8 Prozent. Das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) gibt die Quote sogar mit 8,2 Prozent an. Das entspricht einem Anstieg von 2,3 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr. Ende 2025 standen in der Hauptstadt mehr als 1,87 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Neue Flächen zu wirtschaftlich tragbaren Konditionen zu vermieten, erfordert derzeit extrem viel Geduld. Einige Eigentümer in Berlin wandeln leerstehende Gewerbeimmobilien bereits zu Wohngebäuden um – eine Option, die beim Spandauer Turm aufgrund der Bahngleise rechtlich blockiert ist.
Wie ist die Verkehrsanbindung am zukünftigen Spandauer Ufer?
Die Lage des Areals direkt an der Dischingerbrücke ist logistisch hervorragend. Zwischen dem ICE-Bahnhof Spandau und dem Havelufer gelegen, bietet der Standort eine direkte Anbindung an Fernzüge nach München, Köln, Frankfurt am Main und Hamburg. Auch die Regionalbahnen, die S-Bahn (S3, S9) und die U-Bahn-Linie U7 sind in wenigen Gehminuten erreichbar. Diese Infrastruktur ist ein starkes Argument für Gewerbemieter. Die Verkehrsplanung Berlin Spandau sieht für diesen Knotenpunkt in den kommenden Jahren weitere Optimierungen vor, was den Druck auf die Investoren erhöht, das Quartier zeitnah fertigzustellen.
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Häufige Fragen zu Spandau Ufer Baustart
Wann erfolgt der Spandau Ufer Baustart?
Ein konkretes Datum für den Spandau Ufer Baustart steht derzeit nicht fest. Die Projektentwickler peilen voraussichtlich die zweite Jahreshälfte 2026 an, sofern bis dahin die restlichen 12.000 Quadratmeter Bürofläche erfolgreich vermietet werden können.
Wer baut das Projekt am ICE-Bahnhof Spandau?
Das Bauprojekt wird von einem Joint Venture realisiert. Verantwortlich zeichnen die Projektentwickler FAY Projects GmbH aus Mannheim sowie die Merz Objektbau GmbH & Co. KG aus Aalen in Baden-Württemberg.
Welche Mieter ziehen an die Klosterstraße?
Zu den bestätigten Ankermietern gehören die Borealis Hotel Group (mit einem 267-Zimmer Hilton Garden Inn), ein Super 8 Hotel, die Fitnesskette McFit sowie Einzelhändler wie Edeka, dm und Woolworth. Das Quartier soll einen Mix aus Gewerbe und Gastronomie bieten.
Warum verzögert sich das Hochhausquartier?
Die Hauptursache für den blockierten Spandau Ufer Baustart ist der angespannte Berliner Büromarkt. Mit über 1,87 Millionen Quadratmetern Leerstand in der Hauptstadt zögern Unternehmen bei Neuvermietungen, was die Bankenfinanzierung des 350-Millionen-Projekts bremst.
Wie teuer sind die Wohnungen am Spandauer Ufer?
Die 80 geplanten Wohneinheiten, die unter dem Namen „Havellichter“ vermarktet werden, richten sich an das gehobene Segment. Die Kaufpreise für diese Immobilien am Wasser beginnen laut Projektangaben bei rund 234.000 Euro.
Fazit
Der Spandau Ufer Baustart ist zu einem Symbol für die aktuelle Krise in der Berliner Immobilienwirtschaft geworden. Während die Pläne für das 350-Millionen-Euro-Quartier mit Hotel, Fitnessstudio und 80 Wohnungen auf dem Papier überzeugen, scheitert die Umsetzung an der harten Realität von 1,87 Millionen Quadratmetern ungenutzter Bürofläche in der Hauptstadt. Für den Bezirk Spandau bedeutet dies, dass die zentrale Brache am ICE-Bahnhof noch eine ganze Weile das Stadtbild prägen wird, bevor die erhoffte Aufwertung des Areals beginnt. Die weitere Entwicklung hängt nun maßgeblich davon ab, ob die Projektentwickler in einem schwierigen Marktumfeld die nötigen Mieter für die verbliebenen Büroflächen finden können.
