Der Spandau Ufer Baustart lässt auch im Frühjahr 2026 weiter auf sich warten, während das 350-Millionen-Euro-Vorhaben an der Klosterstraße stagniert. Direkt neben dem ICE-Bahnhof Spandau (13581) liegt das ehemalige Postareal seit dem Abriss im Jahr 2017 brach. Ich verfolge die Entwicklung dieses verkehrstechnischen Knotenpunkts genau und sehe, wie der schwierige Büromarkt Berlins die Bagger blockiert.
- Das Investitionsvolumen für das geplante Hochhausquartier beträgt rund 350 Millionen Euro.
- Etwa 12.000 Quadratmeter Bürofläche müssen vor einem Baubeginn noch vermietet werden.
- Ein 80 Meter hoher Turm und 80 Wohnungen (Kaufpreise ab 234.000 €) sind vorgesehen.
- Das Hilton Garden Inn wird mit 267 Zimmern einer der Hauptmieter auf dem Areal.
- Die Baugrubenerstellung wird nach dem Start etwa 10 bis 12 Monate in Anspruch nehmen.
🏙️ Warum der Spandau Ufer Baustart weiter auf sich warten lässt
Seit dem Abriss der ehemaligen Postfiliale im Jahr 2017 ist die Fläche unweit der Spandau Arcaden ein leeres Feld. Ursprünglich sollte das Großprojekt längst in die Höhe wachsen. Noch im Januar 2025 hieß es vonseiten der Bauherren: „Im Sommer 2025 legen wir los.“ Doch dieser Termin verstrich ungenutzt. Wie die Berliner Morgenpost berichtet, kann der Investor FAY Projects GmbH aktuell keinen verbindlichen Termin für den Spandau Ufer Baustart nennen. Zuletzt wurde der Herbst 2026 als möglicher Startpunkt diskutiert, doch auch dieser wackelt.
Die Projektentwickler FAY Projects (Mannheim) und Merz Objektbau (Aalen) stehen vor einer komplexen Gemengelage aus gestiegenen Baukosten und einem zögerlichen Mietermarkt. Ralph Esser, Geschäftsführer von FAY Projects, erklärte laut einem Bericht des Tagesspiegels: „Aktuell führen wir Gespräche mit Generalunternehmern für die Vergabe der Bauleistungen.“ Solange diese Verträge nicht unterschrieben sind, rückt kein einziger Bagger an. Ist der Startschuss einmal gefallen, erfordert allein die Erstellung der Baugrube zehn bis zwölf Monate. Bis zur Gesamtfertigstellung müssen weitere drei bis dreieinhalb Jahre einkalkuliert werden.
🏗️ Spandau Bauprojekt: Was auf dem Postareal geplant ist
Das Spandau Bauprojekt hat immense Ausmaße. Auf dem Grundstück zwischen Klosterstraße, Ruhlebener Straße und dem Havelufer soll ein urbanes Zentrum entstehen, das Wohnen, Arbeiten und Freizeit verbindet. Geplant ist ein Hochhausquartier mit einem markanten, rund 80 Meter hohen Turm. Darunter verbergen sich zwei unterirdische Tiefgaragenebenen mit insgesamt 330 Stellplätzen.
Neben den gewerblichen Flächen sind 80 Wohneinheiten im gehobenen Preissegment vorgesehen. Unter dem Namen „Havellichter“ sollen diese Uferhäuser vermarktet werden, wobei die Kaufpreise bei rund 234.000 Euro beginnen. Insgesamt sollen auf dem Areal etwa 1.300 Arbeitsplätze entstehen. Die Liste der vorgesehenen Ankermieter ist lang: Die Borealis Hotel Group wird ein Vier-Sterne-Hotel der Marke Hilton Garden Inn mit 267 Zimmern betreiben. Zudem sind Flächen für ein Super 8 Hotel, ein McFit-Fitnessstudio, Edeka, dm und Woolworth fest eingeplant. Für den Bezirk ist dieses Spandau Bauprojekt ähnlich bedeutsam wie die Siemensstadt Square Wohnungen Berlin, die wenige Kilometer weiter östlich entstehen.
🏛️ BerlinEcho-Einordnung
Ein neuralgischer Punkt für den Spandau Ufer Baustart ist der geplante 80 Meter hohe Turm direkt neben dem Gütergleis. Was in der bisherigen Berichterstattung oft unterging: Eine Wohnnutzung ist in diesem speziellen Gebäude baurechtlich unzulässig, vor allem wegen der massiven Lärmemissionen der angrenzenden Bahntrasse. Die zukünftige Funktion dieses zentralen Bauwerks bleibt unklar, da reine Bürohochhäuser derzeit schwer zu finanzieren sind. Für Berliner Leser ist dies ein relevanter Transparenz-Mangel. Wer die Protokolle des Bauausschusses im Bezirk Spandau liest, erkennt, dass diese offene Flanke erhebliche lokale Kritik provoziert und die Planungen zusätzlich verkompliziert.
| Merkmal | Geplanter Wert | Quelle / Bemerkung |
|---|---|---|
| Investitionsvolumen | 350 Millionen Euro | Angabe FAY Projects |
| Wohnungen (Havellichter) | 80 Einheiten | Kaufpreise ab 234.000 € |
| Höchstes Gebäude | 80 Meter Turm | Wohnnutzung baurechtlich unzulässig |
| Hotelkapazität | 267 Zimmer | Hilton Garden Inn (Borealis) |
| Fehlende Vermietung | ca. 12.000 m² | Voraussetzung für Baubeginn |
📉 Büroleerstand als Bremsklotz für das Spandau Bauprojekt
Der Hauptgrund für die andauernde Verzögerung beim Spandau Ufer Baustart liegt in der unvollständigen Vermietung der Büroflächen. Bislang sind rund 50 Prozent der verfügbaren Flächen vertraglich gebunden. Für die finanzierenden Banken reicht das nicht aus. FAY Projects muss weitere Mieter für etwa 12.000 Quadratmeter Bürofläche finden, bevor die Kredite für den Bau freigegeben werden.
In der aktuellen Marktlage ist das ein gewaltiges Hindernis für jedes Spandau Bauprojekt. Laut dem Immobilienberater German Property Partners liegt der Berliner Büroleerstand bei rund 8 Prozent. Das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) gibt die Quote sogar mit 8,2 Prozent an. Das entspricht einem Anstieg von 2,3 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr. Ende 2025 standen in der Hauptstadt mehr als 1,87 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Neue Flächen zu wirtschaftlich tragbaren Konditionen zu vermieten, erfordert derzeit extrem viel Geduld. Einige Eigentümer in Berlin wandeln leerstehende Gewerbeimmobilien bereits zu Wohngebäuden um – eine Option, die beim Spandauer Turm aufgrund der Bahngleise rechtlich blockiert ist.
🚆 Die verkehrliche Anbindung der Klosterstraße
Die Lage des Areals direkt an der Dischingerbrücke ist logistisch hervorragend. Zwischen dem ICE-Bahnhof Spandau und dem Havelufer gelegen, bietet der Standort eine direkte Anbindung an Fernzüge nach München, Köln, Frankfurt am Main und Hamburg. Auch die Regionalbahnen, die S-Bahn (S3, S9) und die U-Bahn-Linie U7 sind in wenigen Gehminuten erreichbar. Diese Infrastruktur ist ein starkes Argument für Gewerbemieter. Die Verkehrsplanung Berlin Spandau sieht für diesen Knotenpunkt in den kommenden Jahren weitere Optimierungen vor, was den Druck auf die Investoren erhöht, das Quartier zeitnah fertigzustellen.
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Wann erfolgt der Spandau Ufer Baustart?
Ein konkretes Datum für den Spandau Ufer Baustart steht derzeit nicht fest. Die Projektentwickler peilen voraussichtlich die zweite Jahreshälfte 2026 an, sofern bis dahin die restlichen 12.000 Quadratmeter Bürofläche erfolgreich vermietet werden können.
Wer baut das Spandau Bauprojekt am ICE-Bahnhof?
Das Spandau Bauprojekt wird von einem Joint Venture realisiert. Verantwortlich zeichnen die Projektentwickler FAY Projects GmbH aus Mannheim sowie die Merz Objektbau GmbH & Co. KG aus Aalen in Baden-Württemberg.
Welche Mieter ziehen an die Klosterstraße?
Zu den bestätigten Ankermietern gehören die Borealis Hotel Group (mit einem 267-Zimmer Hilton Garden Inn), ein Super 8 Hotel, die Fitnesskette McFit sowie Einzelhändler wie Edeka, dm und Woolworth. Das Quartier soll einen Mix aus Gewerbe und Gastronomie bieten.
Warum verzögert sich das Hochhausquartier?
Die Hauptursache für den blockierten Spandau Ufer Baustart ist der angespannte Berliner Büromarkt. Mit über 1,87 Millionen Quadratmetern Leerstand in der Hauptstadt zögern Unternehmen bei Neuvermietungen, was die Bankenfinanzierung des 350-Millionen-Projekts bremst.
Wie teuer sind die Wohnungen am Spandauer Ufer?
Die 80 geplanten Wohneinheiten, die unter dem Namen „Havellichter“ vermarktet werden, richten sich an das gehobene Segment. Die Kaufpreise für diese Immobilien am Wasser beginnen laut Projektangaben bei rund 234.000 Euro.
🏁 Fazit: Ein Kraftakt für den Bezirk
Der Spandau Ufer Baustart ist zu einem Symbol für die aktuelle Krise in der Berliner Immobilienwirtschaft geworden. Während die Pläne für das 350-Millionen-Euro-Quartier mit Hotel, Fitnessstudio und 80 Wohnungen auf dem Papier überzeugen, scheitert die Umsetzung an der harten Realität von 1,87 Millionen Quadratmetern ungenutzter Bürofläche in der Hauptstadt. Für den Bezirk Spandau bedeutet das: Die zentrale Brache am ICE-Bahnhof wird noch eine ganze Weile das Stadtbild prägen, bevor die erhoffte Aufwertung des Areals beginnt.
⚽ Über den Autor: Julian Möhring – Redakteur Sport & Digitales
Als jemand, der regelmäßig am ICE-Bahnhof Spandau ankommt, sehe ich die Brache an der Klosterstraße wöchentlich. Dass dort ein modernes McFit und neue digitale Arbeitsplätze entstehen sollen, klingt gut – aber solange auf dem Areal nur Sandhügel zu sehen sind, bleibt die Planung reine Theorie.
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