WBS vs. WBM-Schein & geförderter Wohnungsbau

Der Berliner Wohnungsmarkt ist angespannt und für viele Haushalte eine große Herausforderung. Zwei Begriffe, die bei der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung immer wieder fallen, sind der Wohnberechtigungsschein (WBS) und der sogenannte WBM-Schein. Doch was genau ist der WBS WBM Unterschied und welche Bescheinigung benötigen Sie für welche Art von Wohnung? Viele Suchende sind unsicher, ob es sich um zwei verschiedene Anträge handelt oder ob eine Bescheinigung die andere ersetzt. Dieser Artikel erklärt Ihnen detailliert die Funktion beider Instrumente des geförderten Wohnungsbaus in der Hauptstadt. Wir beleuchten die jeweiligen Einkommensgrenzen, die Anwendungsfälle und den Prozess von der Beantragung bis zur Wohnungssuche. Ein klares Verständnis für den WBS WBM Unterschied ist der erste und wichtigste Schritt auf dem Weg zu einer geförderten Wohnung in Berlin. In unserem umfassenden Ratgeber aus der Rubrik Service Berlin finden Sie alle notwendigen Informationen, um die für Ihre Situation passende Förderung zu identifizieren und erfolgreich zu beantragen.

Welche Einkommensgrenzen gelten für den WBS in Berlin genau?

Kurz: Die WBS-Einkommensgrenzen in Berlin sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach der Anzahl der Personen im Haushalt. Für einen Einpersonenhaushalt liegt die Grenze bei 16.800 € Jahresnettoeinkommen. Für jede weitere Person im Haushalt erhöht sich diese Grenze um einen bestimmten Betrag.

Der Wohnberechtigungsschein ist an klare finanzielle Voraussetzungen geknüpft. Maßgeblich ist das anrechenbare Jahresnettoeinkommen aller zum Haushalt gehörenden Personen. Die Grundlage bildet § 9 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG), wobei Berlin von der Möglichkeit Gebrauch macht, diese Grenzen anzupassen. Für das Jahr 2026 gelten in Berlin folgende Einkommensgrenzen für den regulären WBS:

• 1-Personen-Haushalt: 16.800 €
• 2-Personen-Haushalt: 25.200 €
• 2-Personen-Haushalt mit Kind: 26.200 €
• Für jede weitere Person im Haushalt: zusätzlich 5.740 €
• Für jedes weitere Kind: zusätzlich 1.000 €

Zur Berechnung des anrechenbaren Einkommens werden vom Bruttoeinkommen Steuern, Sozialversicherungsbeiträge und bestimmte Freibeträge (z.B. für Schwerbehinderung oder junge Ehepaare) abgezogen. Es ist entscheidend, den Antrag mit allen Einkommensnachweisen der letzten 12 Monate vollständig beim zuständigen Wohnungsamt des Bezirks einzureichen. Eine genaue Prüfung ist essenziell, da schon geringfügige Überschreitungen zur Ablehnung des Antrags führen können.

Wie unterscheiden sich die Kriterien für die einkommensorientierte Förderung (EOF)?

Kurz: Die einkommensorientierte Förderung, oft als "WBM-Schein" bezeichnet, richtet sich an Haushalte mit besonders niedrigem Einkommen. Die Einkommensgrenzen liegen hierbei deutlich unter den regulären WBS-Grenzen, oft bei nur 80% oder 60% der WBS-Obergrenze, um die Miete weiter zu subventionieren.

Hier kommt der entscheidende WBS WBM Unterschied zum Tragen. Während der WBS die allgemeine Eintrittskarte in den geförderten Wohnungsbau ist, stellt die einkommensorientierte Zusatzförderung (EOF) eine weitere, tiefere Subventionsstufe dar. Wohnungen, die mit dieser EOF gefördert werden, sind für Mieter noch günstiger. Die WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH ist einer der großen Anbieter solcher Wohnungen und prüft die Berechtigung hierfür intern – daher der umgangssprachliche Begriff "WBM-Schein". Es handelt sich aber nicht um einen separaten, offiziellen Antrag beim Amt.

Die Einkommensgrenzen für die EOF sind in Förderrichtlinien festgelegt und können je nach Projekt variieren. Als Faustregel gilt, dass das Haushaltseinkommen die reguläre WBS-Grenze um 20%, 40% oder teilweise sogar mehr unterschreiten muss. Beispielsweise könnte die Grenze für einen 1-Personen-Haushalt statt bei 16.800 € (WBS 140) bei nur 13.440 € (EOF 80%) liegen. Die Prüfung erfolgt direkt durch die WBM bei der Bewerbung auf eine konkrete Wohnung. Sie legen Ihren gültigen WBS vor, und die WBM berechnet anhand Ihrer Unterlagen, ob Sie auch die strengeren Kriterien für die Zusatzförderung erfüllen.

Wie läuft der Antragsprozess für den WBS Schritt für Schritt ab?

Kurz: Der WBS-Antrag wird beim Wohnungsamt des Bezirks gestellt, in dem Sie gemeldet sind. Sie müssen das Antragsformular ausfüllen, alle Einkommensnachweise der letzten 12 Monate, Meldebescheinigungen und Personaldokumente beifügen und alles zusammen einreichen, entweder persönlich, postalisch oder teilweise online.

Der Weg zum Wohnberechtigungsschein ist ein formalisierter Verwaltungsprozess, der Sorgfalt erfordert. Halten Sie sich an die folgende Reihenfolge, um Verzögerungen zu vermeiden:

1. Formular besorgen: Laden Sie den "Antrag auf einen Wohnberechtigungsschein" von der Webseite des Service-Portals Berlin oder holen Sie ihn persönlich beim Wohnungsamt Ihres Bezirks ab.
2. Unterlagen sammeln: Stellen Sie alle erforderlichen Dokumente zusammen. Dazu gehören in der Regel: Einkommensnachweise (Lohnabrechnungen, Bescheide) der letzten 12 Monate, aktuelle Meldebescheinigung, Kopien der Ausweisdokumente aller Haushaltsmitglieder, ggf. Heiratsurkunde, Mutterpass oder Schwerbehindertenausweis.
3. Antrag ausfüllen: Füllen Sie das Formular sorgfältig und vollständig aus. Achten Sie besonders auf die korrekte Angabe aller Haushaltsmitglieder und deren Einkünfte.
4. Antrag einreichen: Senden Sie den vollständigen Antrag mit allen Anlagen an das für Sie zuständige bezirkliche Wohnungsamt. In einigen Bezirken ist auch eine digitale Einreichung über das Service-Portal möglich.
5. Bearbeitung abwarten: Die Bearbeitungszeit kann je nach Bezirk und Auslastung zwischen vier und acht Wochen betragen. Bei Rückfragen meldet sich das Amt bei Ihnen.
6. Bescheid erhalten: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie den WBS per Post. Er ist in der Regel ein Jahr gültig und gibt die maximale Wohnungsgröße an, auf die Sie Anspruch haben.

Für welche Wohnungsunternehmen ist der WBS relevant?

Kurz: Der WBS ist für alle Vermieter von Sozialwohnungen in Berlin verpflichtend. Dazu zählen primär die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften (z.B. degewo, GESOBAU, HOWOGE, WBM), aber auch viele private Unternehmen und Genossenschaften, die geförderten Wohnraum anbieten.

Ein gültiger Wohnberechtigungsschein ist der Schlüssel zu zehntausenden Wohnungen in ganz Berlin. Er ist nicht auf ein einzelnes Unternehmen beschränkt. Die wichtigsten Akteure im Bereich des geförderten Wohnungsbaus, bei denen Sie sich mit einem WBS bewerben können, sind:

• Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften: degewo, GESOBAU AG, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND, und die WBM. Zusammen verwalten sie einen Großteil des Sozialwohnungsbestandes.
• Wohnungsbaugenossenschaften: Viele Genossenschaften haben ebenfalls einen Teil ihres Bestandes für WBS-Inhaber reserviert. Hier sind oft zusätzlich Genossenschaftsanteile zu erwerben.
• Private Immobilienunternehmen: Auch private Investoren, die für den Bau ihrer Immobilien öffentliche Fördergelder in Anspruch genommen haben, sind verpflichtet, einen Teil der Wohnungen an WBS-Berechtigte zu vermieten.

Die Bewerbung erfolgt direkt bei den jeweiligen Unternehmen. Auf deren Webseiten finden Sie in der Regel spezielle Portale oder Angebote für WBS-Wohnungen. Es ist wichtig zu verstehen, dass der WBS nur die Berechtigung nachweist, aber keine Garantie für eine Wohnung darstellt. Die Vergabe erfolgt durch die Vermieter nach deren eigenen Kriterien, oft unter Berücksichtigung sozialer Dringlichkeit.

Was passiert nach der Genehmigung eines WBS?

Kurz: Mit dem genehmigten WBS können Sie sich aktiv auf Sozialwohnungen bei den entsprechenden Wohnungsunternehmen bewerben. Der Schein ist ein Jahr gültig und muss bei jeder Bewerbung in Kopie vorgelegt werden. Er enthält Angaben zur maximalen Wohnungsgröße und zur Dringlichkeitsstufe.

Der Erhalt des WBS-Bescheids ist der Startschuss für die aktive Wohnungssuche. Der Bescheid ist ein offizielles Dokument, das Sie gut aufbewahren müssen. Er enthält wichtige Informationen wie die WBS-Nummer, die Gültigkeitsdauer (standardmäßig ein Jahr ab Ausstellungsdatum), die Anzahl der anerkannten Haushaltsangehörigen und die Ihnen zustehende Wohnungsgröße in Quadratmetern und Zimmern. Zum Beispiel steht einem Singlehaushalt in der Regel eine Wohnung mit bis zu 50 m² und einem Zimmer zu.

Nun können Sie die Wohnungsangebote der landeseigenen Gesellschaften und anderer Anbieter durchsuchen. Auf den Online-Portalen können Sie oft gezielt nach "WBS erforderlich" filtern. Bei Interesse an einer Wohnung reichen Sie Ihre Bewerbungsunterlagen zusammen mit einer Kopie des WBS beim Vermieter ein. Beachten Sie, dass die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt. Es empfiehlt sich, sich auf viele passende Wohnungen zu bewerben und Geduld mitzubringen. Läuft Ihr WBS ab, bevor Sie eine Wohnung gefunden haben, müssen Sie rechtzeitig einen Folgeantrag stellen.

Gibt es Sonderregelungen oder besondere Dringlichkeitsstufen?

Kurz: Ja, es gibt WBS-Anträge mit besonderer Dringlichkeit. Diese werden an Haushalte in besonderen Notlagen vergeben, z.B. bei drohender Obdachlosigkeit, unzumutbaren Wohnverhältnissen oder gesundheitlichen Beeinträchtigungen. Diese Anträge werden bei der Wohnungsvergabe durch die landeseigenen Unternehmen bevorzugt behandelt.

Nicht alle WBS-Inhaber haben die gleichen Chancen auf dem Wohnungsmarkt. Um besonders schutzbedürftige Gruppen zu unterstützen, gibt es den "WBS mit besonderer Dringlichkeit". Die Kriterien hierfür sind streng und werden vom Wohnungsamt im Einzelfall geprüft. Anerkannte Dringlichkeitsgründe können sein:

• Drohende Obdachlosigkeit: z.B. nach einer fristlosen Kündigung (nicht selbst verschuldet).
• Gesundheitliche Gründe: Wenn die aktuelle Wohnung nachweislich (ärztliches Attest) eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellt (z.B. Schimmel, nicht barrierefrei bei Gehbehinderung).
• Überbelegung: Wenn eine Familie in einer deutlich zu kleinen Wohnung lebt (z.B. vier Personen auf 40 m²).
• Soziale Notlagen: Nach einem Aufenthalt in einer Einrichtung wie einem Frauenhaus.

Wenn ein Dringlichkeitsfall anerkannt wird, erhalten Sie einen entsprechenden Vermerk auf Ihrem WBS. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind angehalten, einen bestimmten Anteil ihrer freiwerdenden Wohnungen an diese sogenannten "besonderen Bedarfsgruppen" zu vermieten. Dies erhöht die Chancen auf eine schnellere Vermittlung erheblich. Der Antrag auf Dringlichkeit muss gesondert begründet und mit entsprechenden Nachweisen (z.B. Kündigungsschreiben, Atteste) belegt werden.

Häufig gestellte Fragen zu WBS WBM Unterschied

Was ist der Unterschied zwischen WBS und WBM-Schein?

Der fundamentale Unterschied liegt in der Funktion und Reichweite. Der Wohnberechtigungsschein (WBS) ist eine offizielle, von den Berliner Bezirksämtern ausgestellte Bescheinigung. Er ist die allgemeine Grundvoraussetzung, um sich berlinweit auf jede als Sozialwohnung deklarierte Wohnung bewerben zu können. Der sogenannte "WBM-Schein" ist hingegen keine offizielle Urkunde, sondern eine umgangssprachliche Bezeichnung für die interne Prüfung durch die WBM Wohnungsbaugesellschaft. Diese Prüfung findet statt, wenn Sie sich auf eine Wohnung mit einkommensorientierter Zusatzförderung (EOF) bewerben und stellt fest, ob Ihr Einkommen die nochmals strengeren Grenzen für diese spezielle Subvention einhält.

Brauche ich beide Scheine?

Nein, Sie beantragen nur einen Schein: den WBS beim Wohnungsamt. Dieser ist die Basis für alles Weitere. Wenn Sie sich später bei der WBM auf eine Wohnung mit Zusatzförderung bewerben, legen Sie Ihren gültigen WBS vor. Die WBM prüft dann anhand Ihrer eingereichten Einkommensunterlagen selbst, ob Sie auch die Kriterien für die EOF erfüllen. Sie müssen also keinen zweiten, separaten "WBM-Schein"-Antrag bei einer Behörde stellen. Der Prozess ist in die Wohnungsbewerbung bei der WBM integriert.

Welcher Schein für welche Wohnung?

Die Regel ist einfach: Für jede Sozialwohnung in Berlin, egal von welchem Anbieter (landeseigen, privat, genossenschaftlich), benötigen Sie zwingend einen gültigen WBS. Ohne diesen ist eine Bewerbung ausgeschlossen. Die zusätzliche Prüfung der EOF-Kriterien (der "WBM-Schein") wird nur dann relevant, wenn Sie sich gezielt auf eine Wohnung der WBM (oder anderer Anbieter mit EOF-Programmen) bewerben, die als "mit einkommensorientierter Zusatzförderung" ausgeschrieben ist. Diese Wohnungen haben eine besonders niedrige Miete, die an die Unterschreitung der normalen WBS-Einkommensgrenzen gekoppelt ist.

Offizielle Quellen und weiterführende Informationen

Fazit: WBS WBM Unterschied im Überblick

Zusammenfassend lässt sich der WBS WBM Unterschied klar definieren: Der WBS ist die staatlich anerkannte, allgemeine Zugangsvoraussetzung für den gesamten sozialen Wohnungsbau in Berlin. Der sogenannte WBM-Schein ist hingegen die firmeninterne Prüfung der WBM für ein spezielles, noch stärker subventioniertes Wohnungssegment. Für Wohnungssuchende bedeutet das: Der erste und wichtigste Schritt ist immer der Antrag auf einen regulären Wohnberechtigungsschein beim zuständigen Wohnungsamt. Mit diesem Dokument in der Hand können Sie sich auf alle geförderten Wohnungen bewerben. Ob Sie für eine Wohnung mit einkommensorientierter Zusatzförderung infrage kommen, prüft der Vermieter dann im zweiten Schritt. Weitere nützliche Ratgeber finden Sie in unserer Übersicht zum Thema Wohnberechtigungsschein Berlin.

Stand: 2026 · Alle Angaben gewissenhaft recherchiert.