Berliner Mietspiegel 2026: Werte, Wohnlage und Beispiele

Der Berliner Mietspiegel 2026 gilt seit dem 28. Mai 2026 und bildet die Mieten zum Stichtag 1. September 2025 ab. Das durchschnittliche Mietniveau liegt bei 7,71 Euro je Quadratmeter nettokalt, nach 7,21 Euro im Mietspiegel 2024. Der qualifizierte Mietspiegel ordnet jede Wohnung über Wohnlage, Baujahr und Wohnfläche einer von 189 Tabellenzeilen zu.

Der Mietspiegel legt fest, bis zu welcher Nettokaltmiete ein Vermieter bei einer Mieterhöhung gehen darf, und ist Maßstab für die Mietpreisbremse. Du brauchst drei Angaben: die Wohnlage deiner Adresse, das Jahr der Bezugsfertigkeit und die Wohnfläche. Rechne deine Wohnung direkt aus. Zuletzt aktualisiert am 30. September 2026.

Was ist neu im Berliner Mietspiegel 2026?

Der Mietspiegel 2026 ist ein neu erstellter, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, den die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen am 28. Mai 2026 veröffentlicht hat (Pressemitteilung vom 28. Mai 2026). Er gilt für rund 1,6 Millionen Wohnungen, beruht auf etwa 17.000 Miet- und Ausstattungsdaten und ist von allen sechs Mieter- und Vermieterverbänden der Arbeitsgruppe Mietspiegel anerkannt.

• Mietniveau: 7,71 Euro je Quadratmeter nettokalt, ermittelt als Median aller Datensätze. Im Mietspiegel 2024 waren es 7,21 Euro (BBU, 30. Mai 2024). Das sind 50 Cent oder 6,9 Prozent mehr – eigene Rechnung, der Senat nennt keine Prozentzahl.
• Wohnlagen: Für alle Berliner Wohnadressen wurde die Wohnlage neu berechnet. 29,4 Prozent der Adressen liegen jetzt in einfacher Lage (2024: 28,5), 49,9 Prozent in mittlerer (52,1) und 20,7 Prozent in guter Lage (19,4).
• Baualter: Die jüngste Klasse des Mietspiegels 2024 («2016 bis 2022») ist jetzt geteilt in 2016 bis 2019 und 2020 bis 2024. Erfasst sind Wohnungen, die bis zum 31. Dezember 2024 bezugsfertig wurden.

Stand deine Adresse 2024 in mittlerer Lage, kann sie 2026 einfach oder gut sein.

Wie liest du den Mietspiegel ab?

Der Mietspiegel 2026 besteht aus drei Tabellen – 9.1 für einfache, 9.2 für mittlere und 9.3 für gute Wohnlage – mit zusammen 189 Zeilen (Mietspiegel-Broschüre, Nr. 8 und 9). Zuerst bestimmst du die Wohnlage, dann suchst du in der passenden Tabelle Baujahr und Wohnfläche. Die Zeile nennt drei Werte je Quadratmeter: unteren Spannenwert, Mittelwert und oberen Spannenwert.

Für den Altbau in Zeile 10 ergibt der Mittelwert 604,80 Euro nettokalt im Monat (80 × 7,56 Euro), für die Wohnung in Zeile 161 sind es 718,90 Euro (65 × 11,06 Euro). Die Tabellenwerte gelten nur für Wohnungen mit Vollausstattung, also mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung. Fehlt bei einem Gebäude bis Baujahr 1949 die Sammelheizung und/oder das Bad, liegt der Wert 0,33 Euro je Quadratmeter niedriger. Dieser Abschlag ist nicht qualifiziert (Nr. 9.4).

Alle Mittelwerte im Überblick:

Mittelwerte des Berliner Mietspiegels 2026 in Euro je m² nettokalt (Spanne über die Wohnungsgrößen), Stichtag 01.09.2025

Bezugsfertig	einfache Wohnlage	mittlere Wohnlage	gute Wohnlage
bis 1918	6,48–10,04	7,29–11,06	8,45–11,75
1919 bis 1949	6,99–8,58	7,30–8,83	8,11–9,47
1950 bis 1964	6,63–8,07	7,08–8,54	7,56–10,00
1965 bis 1972	6,05–8,07	6,65–8,10	7,56–10,00
1973 bis 1985 West	6,86–8,07	7,72–8,35	9,06–10,39
1986 bis 1990 West	8,47–9,36	9,22–10,03	10,34–12,90
1973 bis 1990 Ost	5,60–7,78	5,89–7,64	6,18–7,79
1991 bis 2001	8,47–9,36	9,38–10,03	10,34–12,90
2002 bis 2009	8,47–9,36	9,56–10,61	10,91–12,90
2010 bis 2015	10,38	11,39–12,60	13,69–15,37
2016 bis 2019	12,77	13,18–14,42	17,23–18,94
2020 bis 2024	14,11–15,25	15,15–19,92	18,42–22,59

Quelle: Berliner Mietspiegel 2026, Tabellen 9.1 bis 9.3 (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen). Werte gelten für voll ausgestattete Wohnungen (Sammelheizung, Bad, WC in der Wohnung).

Wie findest du deine Wohnlage heraus?

Die Wohnlage einer Berliner Adresse steht verbindlich im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel, erschienen Ende Mai 2026 im Amtsblatt für Berlin. Schneller geht es mit dem Online-Abfrageservice auf mietspiegel.berlin.de.

Der Mietpreisbremse-Rechner von BerlinEcho nutzt denselben amtlichen Datensatz (Wohnlagen nach Adressen zum Berliner Mietspiegel 2026, Lizenz dl-de/zero-2-0). Die Wohnlagenkarte der Broschüre zeigt nur Gebiete mit überwiegender Wohnlage, einzelne Adressen weichen ab. Eingestuft wird unter anderem nach Bodenrichtwert, Grünvolumen, Verkehrslärm und Entfernung zu Zentren (Nr. 6.5).

Bei Baujahr 1973 bis 1990 zählt zusätzlich die Kennzeichnung O oder W im Straßenverzeichnis, gemessen an den Bezirksgrenzen vor der Gebietsreform 2001: Der frühere Ostteil samt West-Staaken nutzt «1973 bis 1990 Ost», der Westteil «1973 bis 1985 West» oder «1986 bis 1990 West». In Friedrichshain-Kreuzberg gilt also für Friedrichshain die Ost-, für Kreuzberg die West-Zeile.

Wo in der Spanne liegt deine Wohnung?

Die Lage innerhalb der Spanne ermittelst du mit der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung. Sie bewertet fünf Merkmalgruppen – Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld – mit je 20 Prozent. Überwiegen in einer Gruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale, gibt es 20 Prozent des Abstands zwischen Mittelwert und Oberwert dazu; überwiegen die mindernden, 20 Prozent des Abstands zum Unterwert weg.

Das Beispiel der Broschüre (Nr. 10.4): mittlere Lage, Baujahr 1919 bis 1949, 60 Quadratmeter, Zeile 81 mit 5,90, 7,30 und 9,55 Euro. Drei Gruppen im Plus, zwei im Minus – unterm Strich plus 20 Prozent von 2,25 Euro, also 0,45 Euro. Ergebnis: 7,75 Euro je Quadratmeter.

Die Orientierungshilfe gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels. Gerichte dürfen sie aber als Schätzgrundlage nutzen (BGH, Urteil vom 20. April 2005, VIII ZR 110/04; bestätigt am 18. November 2020, VIII ZR 123/20).

Was bedeutet der Mietspiegel für eine Mieterhöhung?

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darf die Miete höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel steigen. Dazu kommen drei Grenzen:

• Sperrfrist: Die Miete muss zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein; verlangt werden darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung.
• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren höchstens 15 Prozent mehr statt der bundesweit üblichen 20 Prozent. Das regelt die Berliner Kappungsgrenzenverordnung vom 14. März 2023 (GVBl. S. 122) für die ganze Stadt. Sie gilt seit dem 11. Mai 2023 und tritt mit Ablauf des 10. Mai 2028 außer Kraft (Senatskanzlei, 14. März 2023).
• Zustimmungsfrist: bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens; stimmst du zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats (§ 558b BGB).

Ein Rechenbeispiel mit Zeile 10: Zahlst du für die 80 Quadratmeter bisher 6,50 Euro, also 520 Euro, läge der Mittelwert bei 604,80 Euro. Die Kappungsgrenze stoppt die Erhöhung bei 598 Euro, sofern die Miete in den drei Jahren davor nicht gestiegen ist.

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform kommen und begründet sein (§ 558a BGB). Stützt der Vermieter sich auf Vergleichswohnungen oder ein Gutachten, muss er trotzdem die Werte des qualifizierten Mietspiegels nennen (§ 558a Abs. 3). Vor Gericht wird vermutet, dass die Tabellenwerte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB).

Und bei einer Neuvermietung?

Bei einer Neuvermietung darf die Nettokaltmiete in Berlin höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Mietenbegrenzungsverordnung des Senats gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 stadtweit. Für die Wohnung in Zeile 10 wären das 8,32 Euro je Quadratmeter. Ausnahmen, Rüge und Rückforderung erklärt der Mietpreisbremse-Rechner Berlin. Reicht das Einkommen nicht, helfen vielleicht Wohngeld und den Wohnberechtigungsschein; zuständige Ämter zeigt der Berlin-Finder.

Häufige Fragen zum Berliner Mietspiegel 2026

Ab wann gilt der Berliner Mietspiegel 2026?

Der neue Mietspiegel ist am 28. Mai 2026 in Kraft getreten und hat den Mietspiegel 2024 abgelöst. Mieterhöhungen, die dir seitdem zugehen, messen sich an den neuen Werten. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach § 558d Abs. 2 BGB alle zwei Jahre an die Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen; maßgeblich ist jeweils der Stichtag der Datenerhebung, hier der 1. September 2025.

Gilt der Mietspiegel 2026 auch für meine Neubauwohnung?

Nur, wenn die Wohnung bis zum 31. Dezember 2024 bezugsfertig war. Neubauwohnungen ab dem 1. Januar 2025 deckt der Mietspiegel nicht ab. Ebenfalls außen vor sind selbstgenutztes Eigentum, Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und Reihenhäusern, preisgebundene Sozialwohnungen und Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung (Mietspiegel-Broschüre, Nr. 3). Für diese Fälle muss die Vergleichsmiete anders belegt werden.

Darf mein Vermieter einfach den oberen Spannenwert verlangen?

Für die formale Begründung reicht es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Ob der Oberwert inhaltlich gerechtfertigt ist, ist eine andere Frage: Den oberen Spannenwert erreicht eine Wohnung laut Orientierungshilfe nur, wenn in allen fünf Merkmalgruppen die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Prüf deshalb Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld selbst durch, bevor du zustimmst.

Wo bekomme ich die Mietspiegel-Broschüre?

Die Broschüre steht als PDF auf mietspiegel.berlin.de und liegt laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen kostenfrei in den Bezirksämtern und in der Senatsverwaltung aus. Fragen beantwortet das Servicetelefon Mietspiegel unter (030) 90173-3860 oder per Mail an mietspiegel@senstadt.berlin.de. Dort erhältst du auch Auskunft zur Wohnlage einzelner Adressen, ebenso wie in deinem Bezirksamt.

Quellen

• Senatsverwaltung: Mietspiegel-Broschüre 2026 (PDF) (abgerufen am 30.09.2026)
• Senatsverwaltung: Pressemitteilung zum Mietspiegel 2026, 28.05.2026 (abgerufen am 30.09.2026)
• mietspiegel.berlin.de: Online-Abfrageservice (abgerufen am 30.09.2026)
• daten.berlin.de: Wohnlagen nach Adressen 2026, dl-de/zero-2-0 (abgerufen am 30.09.2026)
• BBU: Berliner Mietspiegel 2024 veröffentlicht, 30.05.2024 (abgerufen am 30.09.2026)
• Senatsverwaltung: Rechtsvorschriften Wohnen (abgerufen am 30.09.2026)
• Senatskanzlei: Kappungsgrenze bis 2028, 14.03.2023 (abgerufen am 30.09.2026)
• Senatskanzlei: Mietpreisbremse verlängert, 11.11.2025 (abgerufen am 30.09.2026)
• BGB §§ 556d, 558, 558a, 558b, 558d (abgerufen am 30.09.2026)