Angespannter Wohnungsmarkt: Berlin verlängert Status bis 2031

Berlin bleibt rechtlich ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt: Der Senat hat am 10. November 2026 eine neue Verordnung nach § 201a Baugesetzbuch zur Kenntnis genommen. Sie soll vom 1. Januar 2027 bis 31. Dezember 2031 für die ganze Stadt gelten und erleichtert Vorkaufsrechte und Baugebote für brachliegende Grundstücke.

Der Berliner Wohnungsmarkt gilt auch offiziell weiter als angespannt – mindestens bis Ende 2031. In seiner Sitzung am 10. November 2026 hat der Senat die neue Rechtsverordnung zur Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarktes zur Kenntnis genommen, die Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler vorgelegt hat. Das geht aus der Pressemitteilung der Senatskanzlei hervor. Die bisherige Verordnung läuft am 31. Dezember 2026 aus, die neue soll direkt im Anschluss am 1. Januar 2027 starten.

Klingt nach Paragrafenkram, ist aber ein Fundament für mehrere Instrumente, mit denen Bezirke Wohnraum schaffen und schützen wollen. Für Mieterinnen und Mieter wirkt die Verordnung eher im Hintergrund. Die Mietpreisbremse hängt nicht an ihr.

Was regelt die Verordnung zum angespannten Wohnungsmarkt?

Die Verordnung nach § 201a Baugesetzbuch erklärt ein Gebiet zum angespannten Wohnungsmarkt und schaltet damit drei Regeln des Baurechts frei: ein gemeindliches Vorkaufsrecht für brachliegende oder unbebaute Grundstücke (§ 25 BauGB), die Begründung eines Baugebots mit dringendem Wohnbedarf (§ 175 BauGB) und erleichterte Baugebote selbst (§ 176 BauGB). Ziel ist, ungenutzte Flächen schneller für Wohnungen zu mobilisieren.

Der Senat nennt die Verordnung außerdem eine Voraussetzung für die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB. Die ist für Mieter das greifbarste Instrument in diesem Paket: Wer ein Haus mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht in Berlin eine Genehmigung. Die aktuelle Umwandlungsverordnung hat der Senat am 11. November 2025 erneuert, sie gilt bis Ende 2030.

Warum gilt Berlin als angespannter Wohnungsmarkt?

Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt nach dem Baugesetzbuch vor, wenn die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Das Gesetz nennt dafür vier Anzeichen. Berlin erfüllt nach der Bewertung des Senats drei davon – das reicht, weil das Gesetz keine Mindestzahl verlangt.

Interessant ist das fehlende Kriterium Nummer 2. Die Mietbelastung der Berliner Haushalte liegt nach dieser Bewertung also nicht deutlich über dem Bundesschnitt – trotz der stark steigenden Angebotsmieten. Weil der Senat keine grundlegende Entspannung innerhalb von fünf Jahren erwartet, schöpft er die gesetzliche Höchstdauer bis 31. Dezember 2031 aus. Diese Frist hat der Bund im Baugesetzbuch festgeschrieben.

Was ändert sich für Mieterinnen und Mieter?

Für Mieterinnen und Mieter in Berlin ändert sich durch die Verlängerung zunächst nichts – und genau das ist der Zweck. Ohne neue Verordnung wären Vorkaufsrechte und Baugebote ab 2027 schwerer geworden, und der Senat sieht auch die Umwandlungsverordnung daran gekoppelt. Die drei wichtigsten Mieterschutz-Regeln im Überblick:

• Mietpreisbremse: eigene Verordnung, laut Senat bis Ende 2029 verlängert; Wiedervermietungsmiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Umwandlungsverordnung (§ 250 BauGB): stadtweit bis Ende 2030, Genehmigungspflicht ab sechs Wohnungen im Haus
• Angespannter Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB): neu vom 1. Januar 2027 bis 31. Dezember 2031, Vorkaufsrecht und Baugebote

Wie stark die Umwandlungsbremse wirkt, zeigen die Zahlen des Senats: 2021 wurden über Grundbuchumschreibungen noch 28.783 Wohnungen umgewandelt, 2024 waren es 1.552 – ein Rückgang um rund 95 Prozent. Beantragt wurden nach der Umwandlungsverordnung 2025 stadtweit Umwandlungen für 324 Wohnungen, im ersten Halbjahr 2026 für 239, wie die Stadtentwicklungsverwaltung am 20. Oktober 2026 mitteilte. Mehr dazu in unserem Bericht zur Umwandlungsverordnung. Ob deine Miete die Bremse einhält, kannst du mit dem Mietpreisbremse-Rechner prüfen.

Wie oft nutzen Bezirke Vorkaufsrecht und Baugebot?

Das Vorkaufsrecht für brachliegende Grundstücke und das Baugebot sind in Berlin bisher Werkzeuge für Einzelfälle. Zahlen dazu nennt der Senat in seiner Mitteilung nicht. Bekannter ist das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten, das seit einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 stark eingeschränkt ist; es beruht auf einer anderen Vorschrift und ist von dieser Verordnung unabhängig. Wie ein aktueller Vorkaufsfall in einem Bezirk aussieht, zeigt unser Bericht über die Berliner Straße 84 in Pankow.

Wie es weitergeht

Der Senat hat die Verordnung zur Kenntnis genommen; erlassen wird sie als Rechtsverordnung und muss vor dem 1. Januar 2027 im Gesetz- und Verordnungsblatt stehen, damit keine Lücke entsteht. Das Baugesetzbuch verlangt eine Begründung mit konkreten Tatsachen und sieht vor, die betroffenen Gemeinden und kommunalen Spitzenverbände vorher zu beteiligen. Ende 2031 muss die Verordnung spätestens auslaufen – ob dann eine Verlängerung möglich ist, entscheidet der Bundesgesetzgeber.

Häufige Fragen zum angespannten Wohnungsmarkt in Berlin

Ändert sich durch die neue Verordnung meine Miete?

Nein, direkt nicht. Die Verordnung nach § 201a Baugesetzbuch regelt keine Mietpreise, sondern gibt Bezirken Werkzeuge für Grundstücke: Vorkaufsrechte für brachliegende oder unbebaute Flächen und erleichterte Baugebote. Für die Miethöhe bei Neuvermietung gilt in Berlin weiter die Mietpreisbremse, die der Senat bis Ende 2029 verlängert hat. Sie beruht auf einer eigenen Verordnung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

Gilt die Verordnung in ganz Berlin oder nur in einzelnen Bezirken?

Die neue Verordnung soll das gesamte Berliner Stadtgebiet umfassen, also alle zwölf Bezirke. Der Senat begründet das damit, dass drei der vier gesetzlichen Kriterien erfüllt seien: stark steigende Mieten, Bevölkerungswachstum ohne ausreichenden Neubau und geringer Leerstand bei hoher Nachfrage. Eine Beschränkung auf Teilgebiete würde laut Senat der gesamtstädtischen Wohnraumversorgung nicht gerecht.

Darf mein Vermieter meine Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln?

In Berlin braucht die Aufteilung eines Wohnhauses mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen eine Genehmigung. Das regelt die Umwandlungsverordnung nach § 250 Baugesetzbuch, die der Senat im November 2025 bis Ende 2030 erneuert hat. Genehmigt werden muss die Umwandlung unter anderem, wenn mindestens zwei Drittel der Mieter ihre Wohnungen selbst kaufen wollen oder ein Erbfall vorliegt.

Was ist ein Baugebot?

Ein Baugebot ist eine Anordnung der Gemeinde, ein Grundstück innerhalb einer Frist entsprechend dem Bebauungsplan zu bebauen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann der Bezirk ein solches Gebot nach § 176 Baugesetzbuch leichter anordnen, um ungenutzte Flächen für Wohnungen zu mobilisieren. In der Praxis sind Baugebote selten, weil die Verfahren lang sind und Eigentümer unter Umständen die Übernahme des Grundstücks verlangen können.

Quellen

• Senatskanzlei: Berlin bleibt Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (Pressemitteilung vom 10.11.2026)
• § 201a Baugesetzbuch und § 250 Baugesetzbuch (gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.11.2026)
• Senatskanzlei: Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen (Pressemitteilung vom 11.11.2025)
• SenSBW: Antragszahlen für Umwandlungen (Pressemitteilung vom 20.10.2026)
• Berlin.de: Mietpreisbremse bis 2029 verlängert