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Mietpreisbremse Rechner Berlin: Miete mit Mietspiegel 2026 prüfen

BerlinEcho · Mietpreisbremse-Rechner

Ist deine Miete zu hoch?

  • 2026Mietspiegel, Stichtag 01.09.2025
  • +10 %über Vergleichsmiete erlaubt
  • 2029gilt bis 31.12.

Adresse eingeben – den Rest ermittelt der Rechner aus dem amtlichen Wohnlagenverzeichnis und der Mietspiegeltabelle 2026.

1. Wohnlage

Die Wohnlage steht verbindlich im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2026. Du kannst sie auch mit der amtlichen Abfrage prüfen.

2. Wohnung und Miete
3. Ausstattung einordnen (optional, verschiebt den Wert innerhalb der Spanne)

Hake an, was auf deine Wohnung zutrifft. Überwiegen in einer Gruppe die Pluspunkte, steigt die Vergleichsmiete um 20 % des Abstands zum Oberwert, überwiegen die Minuspunkte, sinkt sie um 20 % des Abstands zum Unterwert. Grundlage ist die Orientierungshilfe des Mietspiegels 2026 (nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels).

Gib Adresse oder Wohnlage, Baujahr, Fläche und Miete ein – das Ergebnis erscheint hier.

Rechengrundlage: Berliner Mietspiegel 2026 (qualifiziert, Tabellen 9.1–9.3, Abschlag 9.4, Orientierungshilfe Nr. 11) und «Wohnlagen nach Adressen zum Berliner Mietspiegel 2026» (Geoportal Berlin, Datenlizenz Deutschland – Zero – 2.0). Der Rechner ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung; für einen Rückforderungsanspruch lass dich beraten, zum Beispiel kostenlos bei der Mieterberatung deines Bezirks.

Inhalt (7 Abschnitte)
  1. Wie viel Miete darf dein Vermieter bei Neuvermietung verlangen?
  2. Wie rechnet der Mietpreisbremse-Rechner?
  3. Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
  4. Wie holst du zu viel gezahlte Miete zurück?
  5. Was ist neu im Mietspiegel 2026?
  6. Häufige Fragen zur Mietpreisbremse in Berlin
  7. Quellen

Die Mietpreisbremse gilt in ganz Berlin bis zum 31. Dezember 2029. Bei einer Neuvermietung darf die Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Der Mietpreisbremse Rechner Berlin von BerlinEcho ermittelt diese Vergleichsmiete aus dem Berliner Mietspiegel 2026 und der amtlichen Wohnlage deiner Adresse.

Bei einer Neuvermietung in Berlin ist die Miete gedeckelt: ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2026, plus höchstens 10 Prozent. Der Rechner über diesem Text ermittelt dafür Wohnlage und Tabellenzeile und vergleicht das Ergebnis mit deiner Nettokaltmiete. Stand: .

Wie viel Miete darf dein Vermieter bei Neuvermietung verlangen?

Die Miete bei Neuvermietung darf in Berlin die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Berlin ist per Landesverordnung komplett als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen.

Der Bund hat die Ermächtigung verlängert: Seit dem Gesetz vom Juli 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163, in Kraft seit 23. Juli 2025) dürfen Landesverordnungen bis zum 31. Dezember 2029 gelten (§ 556d Abs. 2 Satz 4 BGB). Der Senat hat am 11. November 2025 die Mietenbegrenzungsverordnung beschlossen. Die Verordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 für das gesamte Stadtgebiet.

Ein Beispiel: Altbau bis 1918, mittlere Wohnlage, 75 Quadratmeter. Das ist Zeile 72 der Mietspiegeltabelle, Mittelwert 7,90 Euro. Plus 10 Prozent ergibt 8,69 Euro je Quadratmeter – 651,75 Euro nettokalt im Monat. Bessere Ausstattung schiebt die Grenze nach oben.

Wie rechnet der Mietpreisbremse-Rechner?

Der Mietpreisbremse-Rechner von BerlinEcho folgt dem Weg, den die Mietspiegel-Broschüre beschreibt:

  1. Wohnlage: Straße und Hausnummer ergeben Wohnlage (einfach, mittel, gut) und Ost/West – aus dem Datensatz Wohnlagen nach Adressen zum Berliner Mietspiegel 2026 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (Lizenz dl-de/zero-2-0).
  2. Tabellenzeile: Baujahr und Wohnfläche führen zu unterem Wert, Mittelwert und oberem Wert.
  3. Spanneneinordnung: Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld verschieben den Wert um je 20 Prozent des Abstands zwischen Mittelwert und Spannengrenze. Bis Baujahr 1949 ohne Sammelheizung und/oder Bad gilt ein Abschlag von 0,33 Euro je Quadratmeter.
  4. Ergebnis: Vergleichsmiete, Höchstmiete und die Differenz zu deiner Miete pro Monat und seit Mietbeginn.

Der Berliner Mietspiegel 2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Er trat am 28. Mai 2026 in Kraft, bildet den Stichtag 1. September 2025 ab und beruht auf rund 17.000 Miet- und Ausstattungsdaten. Das Straßenverzeichnis erschien Ende Mai 2026 im Amtsblatt für Berlin. Die Orientierungshilfe und der Abschlag gehören nicht zum qualifizierten Teil, die Orientierungshilfe darf aber als Schätzgrundlage dienen (BGH, Urteil vom 20. April 2005, VIII ZR 110/04). Die Mittelwerte im Überblick:

Mittelwerte des Berliner Mietspiegels 2026 in Euro je m² nettokalt (Spanne über die Wohnungsgrößen), Stichtag 01.09.2025
Bezugsfertigeinfache Wohnlagemittlere Wohnlagegute Wohnlage
bis 19186,48–10,047,29–11,068,45–11,75
1919 bis 19496,99–8,587,30–8,838,11–9,47
1950 bis 19646,63–8,077,08–8,547,56–10,00
1965 bis 19726,05–8,076,65–8,107,56–10,00
1973 bis 1985 West6,86–8,077,72–8,359,06–10,39
1986 bis 1990 West8,47–9,369,22–10,0310,34–12,90
1973 bis 1990 Ost5,60–7,785,89–7,646,18–7,79
1991 bis 20018,47–9,369,38–10,0310,34–12,90
2002 bis 20098,47–9,369,56–10,6110,91–12,90
2010 bis 201510,3811,39–12,6013,69–15,37
2016 bis 201912,7713,18–14,4217,23–18,94
2020 bis 202414,11–15,2515,15–19,9218,42–22,59

Quelle: Berliner Mietspiegel 2026, Tabellen 9.1 bis 9.3 (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen). Werte gelten für voll ausgestattete Wohnungen (Sammelheizung, Bad, WC in der Wohnung).

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Die Mietpreisbremse kennt mehrere gesetzliche Ausnahmen:

  • Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).
  • Umfassende Modernisierung: die erste Vermietung danach (§ 556f Satz 2 BGB).
  • Höhere Vormiete: darf weiter verlangt werden; Erhöhungen aus dem letzten Mietjahr des Vormieters zählen nicht (§ 556e Abs. 1 BGB).
  • Modernisierung in den letzten drei Jahren: Die Grenze steigt um den nach § 559 BGB umlagefähigen Betrag (§ 556e Abs. 2 BGB).
  • Vorübergehender Gebrauch, möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung, Studentenwohnheim: keine Mietpreisbremse (§ 549 Abs. 2 und 3 BGB).
  • Staffelmiete: Die Bremse gilt für jede Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB).
  • Indexmiete: Die Bremse gilt nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).

Möblierte Wohnungen sind nicht ausgenommen, die Höhe des Möblierungszuschlags regelt das BGB aber bisher nicht. Der Regierungsentwurf zum Mietrecht (Drucksache 21/6807) will Kurzzeitvermietungen auf sechs, ausnahmsweise acht Monate begrenzen und Möblierungszuschläge offenlegen lassen. Bei Indexmieten sollen Steigerungen über 3,0 Prozent im Jahr nur zur Hälfte zählen. Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten; Gesetz ist er Stand 30. September 2026 nicht.

Beruft sich dein Vermieter auf eine Ausnahme nach § 556e oder § 556f BGB, muss er dich vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Sonst kann er sich nicht darauf berufen, bei Nachholung erst zwei Jahre später.

Wie holst du zu viel gezahlte Miete zurück?

Zu viel gezahlte Miete gibt es nur nach einer Rüge beim Vermieter zurück (§ 556g Abs. 2 BGB), die Textform braucht (§ 556g Abs. 4 BGB). Rügst du innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft der Vertrag noch, kannst du die gesamte Überzahlung seit Beginn zurückverlangen. Rügst du später oder nach dem Auszug, nur die Beträge, die nach Zugang der Rüge fällig wurden. Für die Zukunft schuldest du ohnehin nur die zulässige Miete (§ 556g Abs. 1 BGB).

Beratung gibt es kostenlos: Offene Mieterberatungen bieten laut Senatsverwaltung alle Bezirke an, und seit März 2025 prüft die Mietpreisprüfstelle Berlin gratis, ob eine Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Bleibt die Miete trotz allem zu hoch, helfen vielleicht Wohngeld oder ein Wohnberechtigungsschein; die Ämter findest du im Berlin-Finder.

Was ist neu im Mietspiegel 2026?

Der Berliner Mietspiegel 2026 weist ein durchschnittliches Mietniveau von 7,71 Euro je Quadratmeter nettokalt aus, nach 7,21 Euro im Mietspiegel 2024 – ein Plus von 6,9 Prozent (Senatsverwaltung, 28. Mai 2026). Die Wohnlage wurde für alle Adressen neu berechnet: 29,4 Prozent liegen jetzt in einfacher Lage (2024: 28,5), 49,9 Prozent in mittlerer (52,1) und 20,7 Prozent in guter Lage (19,4). Deine Adresse kann also die Wohnlage gewechselt haben. Der Mietspiegel gilt für Wohnungen, die bis Ende 2024 bezugsfertig wurden.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse in Berlin

Gilt die Mietpreisbremse auch für einen Mietvertrag, der schon läuft?

Ja, sofern der Vertrag unter einer Berliner Mietenbegrenzungsverordnung geschlossen wurde, denn die Grenze betrifft die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 556d Abs. 1 BGB). Rügen kannst du auch später. Innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn bekommst du die gesamte Überzahlung zurück, danach nur Beträge ab Zugang der Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB).

Muss ich meine Rüge ausführlich begründen?

Nein. § 556g Abs. 2 BGB verlangt nur, dass du den Verstoß rügst, und zwar in Textform, etwa per Brief oder E-Mail (§ 556g Abs. 4 BGB). Hat dir der Vermieter vor Vertragsschluss eine Auskunft gegeben, zum Beispiel zur Vormiete, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen.

Zählen Heizkosten und Nebenkosten beim Vergleich mit?

Nein. Der Mietspiegel 2026 weist Nettokaltmieten aus: ohne Heizung, Warmwasser, kalte Betriebskosten und Möblierungszuschläge. Vergleiche nur die Nettokaltmiete aus deinem Vertrag. Bei einer Bruttokalt- oder Teilinklusivmiete muss der Betriebskostenanteil vorher herausgerechnet werden (Mietspiegel-Broschüre, Nr. 5).

Was tun, wenn meine Adresse im Rechner nicht gefunden wird?

Dann wählst du Wohnlage und Ost/West von Hand. Verbindlich ist das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2026; Auskunft gibt der Abfrageservice auf mietspiegel.berlin.de oder das Servicetelefon (030) 90173-3860. Wohnungen, die ab dem 1. Januar 2025 bezugsfertig wurden, deckt der Mietspiegel nicht ab.

Der Rechner gibt eine Orientierung auf Basis des Mietspiegels 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung.

Quellen

Stand: 30.09.2026