Firmenverlagerungen Berlin 2026: Gewinner und Verlierer

Wer in Berlin ein Gewerbe betreibt, kennt das Gefühl: Der Mietvertrag läuft aus, der Vermieter erhöht den Preis, oder der Kiez rund um das Büro hat sich so verändert, dass Lieferverkehr, Parkplätze und Kundschaft nicht mehr stimmen. Firmenverlagerungen sind in Berlin kein Randthema. Sie sind struktureller Alltag. Und 2026 zeichnen sich deutliche Verschiebungen ab, die nicht alle Bezirke gleich treffen.

Was die Zahlen aktuell sagen

Nach Angaben der Industrie- und Handelskammer Berlin wurden in den Jahren 2023 und 2024 jeweils zwischen 4.200 und 4.800 Gewerbeummeldungen registriert, die auf eine Verlagerung innerhalb Berlins hinweisen. Für 2025 schätzt die IHK einen ähnlichen Wert. Die Tendenz für 2026 deutet auf einen leichten Anstieg hin, vor allem weil viele Mietverträge, die während der Pandemie kurzfristig verlängert wurden, jetzt endgültig auslaufen.

Besonders auffällig: Der Anteil der Verlagerungen über Bezirksgrenzen hinweg liegt bei etwa 38 Prozent aller Gewerbeummeldungen. Unternehmen zieht es also nicht nur innerhalb eines Bezirks um die Ecke, sondern quer durch die Stadt.

Mitte und Prenzlauer Berg verlieren kontinuierlich

Bezirke mit hohen Gewerbemieten verlieren schon seit Jahren Betriebe an günstigere Standorte. Mitte ist das deutlichste Beispiel. Zwischen 2022 und 2024 sind nach IHK-Daten rund 620 Gewerbebetriebe aus Mitte weggezogen, während nur etwa 480 neu hinzugekommen sind. Das ergibt ein Nettominus von gut 140 Betrieben in zwei Jahren.

Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow zeigt ein ähnliches Muster. Die Gewerbemieten lagen dort 2024 im Schnitt bei 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter, was für handwerkliche Betriebe, kleinere Dienstleister und produzierende Unternehmen schlicht nicht mehr tragbar ist. Webagenturen, Architekturbüros und gut finanzierte Coworking-Anbieter können sich das noch leisten, eine Tischlerei oder ein Elektrobetrieb nicht.

Friedrichshain als Sonderfall

Friedrichshain verliert zwar ebenfalls Gewerbebetriebe der traditionellen Art, zieht aber gleichzeitig Kreativwirtschaft und Tech-Startups an. Netto betrachtet bleibt der Bezirk relativ stabil, die Zusammensetzung verändert sich jedoch stark. Was weggeht, sind Lager, Werkstätten und Handwerksbetriebe. Was kommt, sind Co-Working-Flächen, kleine Medienbüros und Eventdienstleister.

Die Gewinner: Spandau, Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg

Klare Zuzugsgewinner sind Bezirke mit verfügbaren Gewerbeflächen und deutlich niedrigeren Mietpreisen. In Spandau lagen die Gewerbemieten für Lager- und Produktionsflächen 2024 zwischen 6 und 9 Euro pro Quadratmeter. Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf sind ähnlich günstig. Das macht diese Bezirke für Logistik, Handwerk, Lebensmittelverarbeitung und kleinere Industriebetriebe attraktiv.

In Marzahn-Hellersdorf verzeichnete das Bezirksamt zwischen 2022 und 2024 einen Nettoanstieg von rund 190 Gewerbebetrieben. Ein konkretes Beispiel: Der Gewerbepark an der Landsberger Allee hat seit 2023 mehrere mittelständische Betriebe aus Lichtenberg und Mitte aufgenommen, die dort 30 bis 50 Prozent weniger Miete zahlen als an ihren alten Standorten.

Spandau profitiert zusätzlich von der Nähe zur Autobahn A10 und A100 sowie von neu ausgewiesenen Gewerbeflächen rund um den Bereich Gartenfeld. Das Stadtentwicklungsprojekt Gartenfeld Insel soll zwar vorrangig Wohnraum schaffen, hat aber im Umfeld neue gewerbliche Ansiedlungen ausgelöst.

Reinickendorf holt leise auf

Reinickendorf wird in solchen Debatten oft vergessen, entwickelt sich aber zu einem stillen Gewinner. Der Bezirk bietet vergleichsweise günstige Mieten, gute Verkehrsanbindung über die A111 und Tegel sowie einen wachsenden Anteil an Gesundheits- und Pflegedienstleistern, die sich dort ansiedeln. Zwischen 2023 und Mitte 2025 sind laut Bezirksamt rund 130 Betriebe aus anderen Berliner Bezirken nach Reinickendorf gezogen, darunter mehrere Sanitärbetriebe, ein Caterer mit 35 Mitarbeitern und zwei mittelgroße IT-Dienstleister.

Für Unternehmen, die einen solchen Schritt konkret planen, ist die Logistik des Umzugs selbst oft unterschätzt. Wer Büromöbel, Serverinfrastruktur oder schwere Werkzeugmaschinen bewegen muss, braucht einen zuverlässigen Partner. Ein erfahrener Anbieter für einen Firmenumzug Berlin kennt die Besonderheiten der Stadt: enge Hinterhöfe in Altbaubezirken, Halteverbotszonen, Fahrstuhlmaße in Industriegebäuden.

Was Unternehmen bei der Standortentscheidung tatsächlich abwägen

Mietpreis allein erklärt die Verlagerungstrends nicht vollständig. Eine Befragung der IHK Berlin aus dem Jahr 2024 unter 680 Betrieben, die innerhalb von 24 Monaten umgezogen waren, nennt folgende Hauptgründe:

• Mieterhöhung oder auslaufender Vertrag (71 Prozent der Nennungen)
• Flächenmangel am alten Standort (44 Prozent)
• Schlechte Erreichbarkeit für Lieferanten oder Kunden (31 Prozent)
• Personalgewinnung, also günstigere Wohnlage für Mitarbeiter (22 Prozent)
• Bezirkliche Förderprogramme oder Infrastrukturinvestitionen (14 Prozent)

Interessant ist der letzte Punkt. Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg haben in den letzten Jahren gezielt Gewerbeflächenentwicklung betrieben und teils Ansiedlungsprämien oder vergünstigte Erschließungskosten angeboten. Das zieht Betriebe an, die sonst vielleicht ins Brandenburger Umland abgewandert wären.

Brandenburger Umland als stille Konkurrenz

Ein Faktor, der bei rein innerstädtischen Analysen fehlt: Nicht wenige Berliner Betriebe verlassen die Stadt komplett. Erkner, Bernau, Ludwigsfelde und Henningsdorf verzeichnen seit 2022 einen spürbaren Zuzug aus Berlin. Dort sind Grundstückspreise und Gewerbemieten teils 40 bis 60 Prozent niedriger als in den günstigsten Berliner Randlagen. Für Logistiker, Speditionen und Fertigungsbetriebe ist das mittlerweile eine ernsthafte Option.

Berlin verliert damit nicht nur an günstigere Innenstadtbezirke, sondern auch strukturell an sein Umland. Das hat Folgen für die Gewerbesteuereinnahmen und die Beschäftigungszahlen im produzierenden Sektor.

Ausblick auf 2026

Die Verlagerungsdynamik wird 2026 voraussichtlich anhalten. Steigende Energiekosten treffen flächenintensive Betriebe hart, und wer günstigere Flächen finden kann, wird das nutzen. Gleichzeitig investiert Berlin in mehreren Bezirken in neue Gewerbegebiete. Spandau, Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg dürften weiter zulegen. Mitte und Teile von Pankow werden weiter Betriebe verlieren, die sich die Lage nicht mehr leisten können oder wollen.

Für Unternehmen, die 2026 eine Verlagerung planen, lohnt sich ein frühzeitiger Blick auf die Flächenangebote in den wachsenden Bezirken. Wer wartet, bis der Mietvertrag ausläuft, hat wenig Spielraum bei der Suche. Die Nachfrage nach bezahlbaren Gewerbeflächen in Berlin ist hoch, das Angebot begrenzt, und die besten Objekte sind selten lang verfügbar.