Zweckentfremdung in Berlin: Was für Airbnb-Vermieter gilt

Wer in Berlin eine Wohnung über Airbnb als Ferienwohnung vermietet, braucht eine Genehmigung des Bezirksamts und muss die Registriernummer in jedem Inserat angeben. Ohne Genehmigung, nur mit Anzeige, geht lediglich ein Zimmer der eigenen Hauptwohnung bis 49 Prozent der Wohnfläche. In besonders schweren Fällen drohen Bußgelder bis 500.000 Euro.

Das Zweckentfremdungsverbot gilt in Berlin seit dem 1. Mai 2014 und schützt Wohnraum davor, als Ferienwohnung, Büro oder durch Leerstand verloren zu gehen. Für Gastgeberinnen und Gastgeber auf Airbnb und anderen Plattformen hat sich 2026 einiges bewegt: Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung, und Berlin hat sein Gesetz zum 17. Juni 2026 angepasst. Neue Registriernummern vergibt das Land nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen derzeit trotzdem nicht, weil die Technik noch getestet wird.

Update vom 2. Oktober 2026: Neu sind die EU-Regeln seit Mai 2026, die Gesetzesänderung vom Juni 2026, der aktuelle Stopp bei neuen Registriernummern und die Bußgeldrahmen vom März 2026. Korrektur: Die Registriernummer ist seit dem 1. August 2018 Pflicht, nicht erst seit 2023, und die Genehmigung einer Nebenwohnung kostet 150 Euro, nicht 500 Euro.

Was gilt in Berlin als Zweckentfremdung?

Zweckentfremdung bedeutet in Berlin, dass Wohnraum ohne Genehmigung für etwas anderes als Wohnen genutzt wird: als Ferienwohnung, als Gewerberaum, durch Abriss oder durch Leerstand von mehr als drei Monaten. Rechtsgrundlage ist das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG). Mit der Novelle von 2018 wurde der erlaubte Leerstand von sechs auf drei Monate verkürzt, die Bußgelder stiegen, und Bezirke können Treuhänder einsetzen. Zuständig ist immer das Wohnungsamt des Bezirks, in dem die Wohnung liegt.

Wann brauchst du für Airbnb eine Genehmigung?

Eine Genehmigung brauchst du, sobald du mehr als ein Zimmer deiner Hauptwohnung oder eine ganze Wohnung tage- oder wochenweise an Gäste vermietest. Das gilt für Mieter und Eigentümer gleichermaßen, auch für Einfamilienhäuser. Die Fragen und Antworten der Senatsverwaltung unterscheiden diese Fälle:

Für die zeitweise Vermietung der Hauptwohnung oder Nebenwohnung gibt es das Formular BauWohn600, für die genehmigungsfreie Zimmervermietung das Formular BauWohn606 im Formularcenter der Senatsverwaltung. Wegen der Umstellung auf das EU-Verfahren sind die Anträge laut Senatsverwaltung zurzeit allerdings nicht verfügbar.

Was kostet die Genehmigung für eine Ferienwohnung?

Die Genehmigung kostet je Wohneinheit 100 Euro für die Berliner Hauptwohnung und 150 Euro für eine Nebenwohnung. Die Registriernummer selbst ist gebührenfrei. Für einen Änderungsantrag zu einer bestehenden Genehmigung fällt die Hälfte der ursprünglichen Gebühr an. Eine Genehmigung kann befristet werden, eine feste Höchstdauer schreibt das Gesetz nicht vor. Läuft sie ab, darf die Registriernummer nicht weiter verwendet werden. Für die Übernachtungssteuer (City Tax) ist die Senatsverwaltung für Finanzen zuständig.

Was ändert die EU-Verordnung an der Registriernummer?

Die Registriernummer ist eine wohnungsgebundene, 17-stellige Kennung, die das Bezirksamt mit der Genehmigung oder Anzeige vergibt. Seit dem 1. August 2018 muss sie in jedem Inserat sichtbar stehen. Das Problem bisher: Plattformen gaben die Daten hinter den Nummern laut Senat nicht an die Behörden heraus. Die EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April 2024 verpflichtet sie nun, regelmäßig Daten über eine digitale Stelle zu melden.

Das Vierte Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes ist am 17. Juni 2026 in Kraft getreten. Die technische Umsetzung steckt aber noch in der Testphase; bis auf Weiteres vergibt Berlin keine neuen Nummern, und Gastgeber mit bisheriger Registriernummer dürfen damit weiter inserieren. Das künftige Antragsverfahren ist rein digital. Die Senatsverwaltung rät, schon jetzt ein BundID-Konto mit Online-Ausweis, EU-Identität oder Elster-Zertifikat anzulegen, Gewerbetreibende ein «Mein Unternehmenskonto».

Wie hoch sind die Bußgelder bei Zweckentfremdung?

Für eine Ferienwohnung ohne Genehmigung sehen die Berliner Ausführungsvorschriften 1.500 bis 2.500 Euro pro Monat und Wohnung vor, sofern der Gewinn aus der Vermietung nicht höher liegt. Das steht in der Mitteilung Nr. 1/2026 der Senatsverwaltung vom 12. März 2026. Wer ohne oder mit falscher Registriernummer inseriert, zahlt beim ersten Mal 1.000 Euro, im Wiederholungsfall 2.000 Euro je Wohnung. In besonders schweren Fällen reicht der Rahmen bis 500.000 Euro.

Wie meldest du eine zweckentfremdete Wohnung?

Verdachtsfälle meldest du über das Hinweisformular auf der Seite der Senatsverwaltung zum Zweckentfremdungsverbot oder direkt beim Wohnungsamt des Bezirks. Die Bezirksämter prüfen dann, ob eine Genehmigung vorliegt. Mit den Plattformdaten aus dem EU-Verfahren soll diese Prüfung nach Angaben des Senats deutlich einfacher werden.

Ist Wohnen auf Zeit auch Zweckentfremdung?

Eine längere Untervermietung zu Wohnzwecken ist nach Auskunft der Senatsverwaltung keine Zweckentfremdung, weil die Wohnung weiter zum Wohnen dient. Ein anderes Thema ist der Milieuschutz: Ob möblierte Wohnungen auf Zeit in sozialen Erhaltungsgebieten genehmigt werden müssen, hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden. Details stehen in unserem Artikel zum Urteil zu Wohnen auf Zeit im Milieuschutz. Weitere Themen rund um Mieten findest du im Ressort Wohnen.

Häufige Fragen zu Airbnb und Zweckentfremdung

Darf ich meine Wohnung in Berlin über Airbnb vermieten?

Ja, aber nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts. Die ganze Hauptwohnung darfst du während deiner Abwesenheit als Ferienwohnung anbieten, wenn das Bezirksamt zustimmt und die Wohnung dein Lebensmittelpunkt bleibt. Die Genehmigung kostet 100 Euro. Jedes Inserat braucht die Registriernummer. Neue Nummern vergibt Berlin wegen der Umstellung auf das EU-Verfahren derzeit allerdings nicht, bestehende Nummern bleiben gültig.

Brauche ich für ein Zimmer auf Airbnb eine Genehmigung?

Nein, wenn das Zimmer in deiner eigenen Berliner Hauptwohnung liegt und höchstens 49 Prozent der Wohnfläche ausmacht. Küche und Bad werden dabei zur Hälfte angerechnet. Du musst die Vermietung aber vorher kostenlos beim Bezirksamt anzeigen und bekommst dafür eine Registriernummer, die im Inserat stehen muss. Liegt die vermietete Fläche über 49 Prozent, ist eine Genehmigung nötig.

Wie lange darf ich eine Nebenwohnung in Berlin als Ferienwohnung vermieten?

In der Regel höchstens 90 Tage im Jahr, und auch das nur mit Genehmigung des Bezirksamts. Die Gebühr beträgt 150 Euro je Wohneinheit. Hast du in Berlin außerdem eine Hauptwohnung oder eine weitere Nebenwohnung, soll nach den Regeln der Senatsverwaltung keine Genehmigung erteilt werden. Wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert 1.500 bis 2.500 Euro Bußgeld pro Monat.

Bekomme ich in Berlin gerade eine neue Registriernummer?

Derzeit nicht. Das an die EU-Verordnung angepasste Gesetz gilt seit dem 17. Juni 2026, die Technik für das neue digitale Verfahren wird aber noch getestet. Die Senatsverwaltung vergibt deshalb bis auf Weiteres keine neuen Registriernummern, die Antragsformulare sind nicht verfügbar. Wer schon eine Nummer hat, darf damit weiter inserieren. Für das spätere Verfahren brauchst du ein BundID-Konto.

Quellen

• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Zweckentfremdungsverbot (abgerufen am 02.10.2026)
• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Fragen und Antworten zum Zweckentfremdungsverbot (abgerufen am 02.10.2026)
• Senatskanzlei: Zweckentfremdungsverbotsgesetz – Anpassung an EU-Verordnung (31.03.2026) (abgerufen am 02.10.2026)
• Senatsverwaltung: Mitteilung Nr. 1/2026, Neufassung der Bußgeld-Rahmenbeträge (12.03.2026) (abgerufen am 02.10.2026)
• Formularcenter der Senatsverwaltung: Anträge zum Zweckentfremdungsverbot (abgerufen am 02.10.2026)